Anul în curs ar fi mai degrabă unul de expectativă, pe fondul inflației ridicate și costurilor crescute de finanțare, dar spre sfârșitul său există perspective de scădere a dobânzilor.
Potrivit raportului de piață semestrial realizat de compania de consultanță imobiliară Colliers, primul semestru din 2023 s-a încheiat cu un volum de investiții imobiliare în valoare totală de 168 milioane de euro pe piața românească. Această cifră reprezintă aproape jumătate din cea consemnată în perioada similară a anului trecut, când aveau loc achiziții de active imobiliare în valoare de 336 de milioane de euro. În ceea ce privește perspectivele pieței de investiții pe termen scurt, consultanții companiei precizează că mai multe tranzacții mari se află în diverse stadii și ar putea fi încheiate în a doua parte a anului. Acestea ar duce volumul investițional total pe 2023 la 500-600 de milioane de euro, aproximativ jumătate din cele 1,2 miliarde de euro înregistrate în 2022.
Potrivit reprezentanților companiei, rezultatele mai slabe consemnate în prima jumătate din 2023 nu sunt deloc surprinzătoare, dat fiind că aceștia estimau, încă de la începutul anului, că activitatea de tranzacționare avea să încetinească în comparație cu anii 2021 și 2022, cnsiderați a fi „excepționali”, în contextul unui mediu deja dificil de finalizare a tranzacțiilor. Aceștia apreciază că perspectivele pieței rămân mixte, explicând că, deși există mai multă claritate în ceea ce privește inflația, acest lucru nu înseamnă neapărat mai multă claritate și în ceea ce privește evoluția ratelor dobânzilor și percepția de risc.
Citește și:
%20(1000%20%C3%97%20700%20px)%20(1000%20%C3%97%20200%20px)%20(1000%20%C3%97%20170%20px)%20(1000%20%C3%97%20250%20px)%20(1).jpg?1694791656908)
Cel mai mare deal al anului a avut loc în sectorul industrial
Cel mai mare deal încheiat până acum în anul 2023 a fost tranzacția de tip sale-and-leaseback (vânzare și reînchiriere) a depozitelor FM Logistic, un operator 3PL, cu un portofoliu de aproximativ 100.000 de metri pătrați în mai multe orașe, cumpărat de către CTP, liderul pieței locale de spații industriale și logistice. Valoarea nu a fost făcută publică, însă a fost estimată în jurul nivelului de 60 de milioane de euro – reprezentând, astfel, aproximativ 36% din volumul total înregistrat în primul semestru. Consultanții Colliers menționează că, într-un oarecare contrast cu alte sectoare, încheierea de tranzacții cu spații industriale este îngreunată preponderent de lipsa activelor disponibile la vânzare, în condițiile în care majoritatea dezvoltatorilor tind să fie proprietari pe termen lung. Birourile au rămas, de asemenea, o clasă importantă de active, atrăgând tranzacții ce reprezintă 31% din volumul total în prima jumătate a lui 2023, în timp ce retailul a generat aproximativ 23% din rulaj, iar hotelurile, aproape 11%.
„Piața se află în faza de descoperire a prețurilor, astfel că nici cumpărătorii, nici vânzătorii nu își doresc să fie cei cărora tendințele pieței le vor demonstra peste câteva trimestre că s-au înșelat. Prin urmare, discrepanța dintre așteptările cumpărătorilor și cele ale vânzătorilor este, cu siguranță, mai mare decât a fost în trecutul recent. Principalele puncte sensibile în acest caz sunt, bineînțeles, ratele dobânzilor crescute semnificativ față de anii trecuți. La fel de importante sunt și incertitudinile legate de evoluția viitoare a ratelor dobânzilor. Într-o notă mai pozitivă, observăm în continuare un interes notabil pentru activele locale, inclusiv din partea unor potențiale nume noi, deși, poate spre deosebire de anii precedenți, mai puține dintre aceste solicitări ajung în etape mai avansate. Putem interpreta acest aspect ca fiind un semn de încredere în potențialul pe termen lung al țării, dar și unul de prudență în ceea ce privește contextul actual.”
Anca Merdescu, Director Investment & Debt Advisory la Colliers
Citește și:
Cumpărătorii manifestă o preferință clară pentru activele de o calitate superioară, aliniate normelor ESG
Creșterea constantă a chiriilor, influențată în principal de rata inflației, dar, în cazul spațiilor industriale, și de tranziția către o piață a proprietarilor, a contribuit într-o anumită măsură la limitarea presiunilor de creștere a randamentelor. „Cu un cost de finanțare all-in de peste 5,5% în regiunea ECE, determinat în mare parte de saltul ratelor de pe piața monetară (Euribor la 3 luni a crescut de la -0,6% la sfârșitul anului 2021 la peste 3,7% în august 2023), costul banilor este cel mai relevant aspect în contextul creșterii randamentelor. Asta deoarece băncile românești rămân deschise la finanțarea tranzacțiilor, în măsura în care cumpărătorul se simte confortabil cu aceste rate”, explică reprezentanții Colliers. În altă ordine de idei, aceștia observă o preferință clară pentru activele de o calitate superioară, aliniate la standardele ESG, care sunt în măsură să genereze venituri mai mari, pe termen lung.
În ceea ce privește perspectivele pieței de investiții pentru anul în curs, conbsultanții Colliers apreciază că volumele generate de retail ar trebui să fie ceva mai mari decât în anii precedenți, având în vedere că în perioada următoare s-ar putea încheia tranzacții majore – activitatea crescută consemnată pe segmentul de retail urmând a fi compensată de un număr mai mic de tranzacții de birouri.
Citește și:
„Per ansamblu, 2023 pare mai degrabă un an în expectativă în care investitorii și proprietarii fac bilanțul a ceea ce se întâmplă pe piețele financiare. În urma ultimei perioade de majorări de rate, BCE, precum și Fed, par că nu mai anunță alte majorări pentru moment. Acest lucru înseamnă că, dacă scăderea așteptată a inflației se concretizează, iar noi vedem unele semne încurajatoare, ratele dobânzilor ar putea începe să scadă la sfârșitul lui 2023 sau la începutul lui 2024. Între timp, economia globală rămâne suficient de robustă, cu economiile avansate într-o formă decentă, inclusiv economiile europene, iar împreună cu scăderea inflației, semnele devin încurajatoare pentru sectorul imobiliar începând din acest an. În consecință, presupunând că nu apare niciun scenariu advers major, 2024 ar trebui să arate mai bine decât 2023 pentru piața de investiții din România.”
Anca Merdescu, Director Investment & Debt Advisory la Colliers
Asemenea așteptări trebuie calibrate constant, însă, afirmă expertul Colliers, care adaugă că băncile centrale majore lasă ușa deschisă unor noi majorări de dobândă dacă inflația se va menține la un nivel ridicat. La nivelul Europei Centrale și de Est (Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia, România și Slovacia), în prima jumătate a lui 2023, volumul total al investițiilor a scăzut de aproximativ trei ori, până la două miliarde de euro. În același timp, volumul total al investițiilor pentru întregul an este estimat la cinci miliarde de euro, ceea ce reprezintă unul dintre cele mai slabe rezultate din ultimii zece ani și, de asemenea, mai puțin de jumătate din media ultimilor cinci ani, de aproximativ 12 miliarde de euro.
Citește și:
