Cinci dintre cei mai mari investitori imobiliari din România au reuşit să acumuleze proprietăţi în valoare totală de peste 4,3 miliarde euro, dar nu ar fi putut realiza acest lucru fără bani de la bănci. Gradul de îndatorare al acestora a început să crească în ultimul an pe fondul ieftinirii creditelor şi al reapariţiei apetitului de extindere.
New Europe Property Investments (NEPI), Immofinanz, Globalworth, AFI Europe şi CA Immo au împreună datorii bancare de peste 1,4 mld. euro, adică aproximativ 33% din valoarea portofoliilor de proprietăţi operaţionale pe care le gestionează la nivel local. Băncile care le-au acordat aceste finanţări provin, într-o proporţie covârşitoare, din Austria şi Grecia, instituţii care au avut o prezenţă importantă pe piaţă şi în perioada de „boom“ imobiliar.
Aceşti investitori au reuşit să acumuleze, în special în ultimii ani, 18 malluri, 17 parcuri de afaceri şi clădiri de birouri, patru parcuri industriale şi două blocuri de locuinţe.
În primii cinci ani de criză, marii investitori străini şi-au păstrat gradul de îndatorare sub control. Astfel, indicatorul loan-to-value (dintre valoarea creditelor şi cea a garanţiilor constituite) a rămas în jurul a 30%. În ultimii doi ani, însă, aceştia au prins curaj şi au început să se împrumute mai mult pentru a se dezvolta pe piaţa locală. Spre exemplu, AFI Europe a ajuns în câteva luni la un grad de îndatorare bancară de 50,5%, iar Globalworth vine rapid din urmă cu 47,5%. Cu cât indicatorul loan-to-value este mare, cu atât mai riscant devine un credit pentru banca finanţatoare. Îndatorarea investitorilor vine şi pe fondul creşterii raportului loan-to-value acceptat de bănci în momentul acordării creditelor de investiţii. Astfel, băncile au crescut pragul până la 65%, după ce anul trecut depăşea rareori 50%.
„În acest domeniu, dacă am lucra doar cu bani proprii nu am fi la fel de profitabili pentru investitori. Împrumuturile bancare îmbunătăţesc randamentul acţionarilor. Avem nevoie de datorie pentru eficientizarea profiturilor acţionarilor“, spune Alex Morar, CEO-ul NEPI.
Spre deosebire de competitorii săi, gradul de îndatorare al NEPI a scăzut în anii de criză chiar dacă investitorul a acumulat tot mai multe proprietăţi şi asta pentru că a utilizat, cu precădere, banii atraşi pe bursa din Johannesburg. La finalul anului trecut, gradul de îndatorare al companiei era de doar 8% la active evaluate la 1,25 mld. euro. Situaţia a luat o direcţie inversă anul acesta, când la finalul lunii septembrie, indicatorul a ajuns la 21,3% la active totale de aproape 1,8 mld. euro. Explicaţia dată de manageri este simplă: banii de la bănci sunt mai ieftini acum.
„Acţionarii noştrii se aşteaptă ca gradul de îndatorare să fie destul de mic. Zona în care suntem acum şi poate puţin peste este considerată foarte sigură şi nu ne poate imputa nimeni că nu încercăm să eficientizăm structura de capital a afacerii“, menţionează Alex Morar. Sud-africanii au accesat în vara acestui an cel mai mare credit sindicalizat acordat până acum pe piaţa imobiliară românească. Compania a semnat un angajament de finanţare negarantată pe doi ani, în valoare de până la 250 mil. euro, cu Raiffeisen Bank International. Pentru a păstra sub control gradul de îndatorare, luna trecută NEPI a emis pentru prima dată obligaţiuni negarantate în valoare de 400 mil. euro.
„Încasările nete din emisiunea de obligaţiuni negarantate vor fi folosite pentru refinanţarea parţială a datoriei existente garantate şi negarantate şi pentru proiectele companiei, incluzând achiziţii, dacă şi când va fi cazul“, se arată în anunţul NEPI către acţionari. Totuşi nu toţi investitorii au acces la astfel de instrumente.
Sursa: capital.ro
