Vremea caniculară din luna august a înflăcărat investitorii imobiliari. Într-o singură lună s-au tranzacţionat proprietăţi comerciale în valoare de circa 320 mil. euro, cu 70% peste volumul din semestrul întâi şi peste cel raportat în întregul an 2009 sau 2010.
Cele şase tranzacţii majore înregistrate în august au punctat toate segmentele comerciale ale pieţei imobiliare: birouri, retail şi industrial, fiind un semn de revenire a încrederii investitorilor în realizarea de plasamente. Chiar dacă, în prima jumătate a anului, volumul tranzacţiilor a fost estimat la doar 190 mil. euro, consultanţii imobiliari aşteaptă ca semestrul doi să aducă vânzări suplimentare în valoare de 610 mil. euro. Numai în august s-a realizat deja jumătate din acest volum şi, tot în această lună, s-a demarat procesul de vânzare a unui nou pachet de imobile a căror valoare de lichidare poate fi estimată la peste 50 mil. euro.
„În mod ciudat, începutul acestui an a fost mai slab, deşi interesul în piaţă este mai bun decât în 2014. Multe tranzacţii au fost împinse în a doua jumătate a anului“, spune Andrei Văcaru, capital markets consultant & head of research în cadrul companiei de consultanţă JLL. El pune această situaţie pe seama acumulării unor negocieri pornite la începutul anului, care au ajuns să se concretizeze încă de luna trecută.
Văcaru vede această efervescenţă ca pe o creştere a lichidităţii pieţei şi nu ca pe un semn de supraîncălzire. „Pentru mine, supraîncălzire este momentul în care se fac tranzacţii la preţuri nesustenabile sau cu termeni greu de acceptat, ceea ce e departe de a se întâmplă acum“, menţionează acesta. Deşi volumul de tranzacţii estimat pentru 2015 este în scădere cu circa 27% faţă de cel consemnat anul trecut, faptul că piaţa este susţinută acum de contracte mai multe şi cu valori mai mici constituie un nou pas spre stabilizare.
„Chiar dacă anul trecut România a avut o cotă de piaţă de 16% din tranzacţiile realizate la nivel regional, aceasta nu este peste potenţial. Luând în considerare dimensiunea și dinamica economiei, ar trebui să fim umăr la umăr cu Cehia ca volum al tranzacțiilor imobiliare, lucru care nu se întâmplă încă. În plus, sunt cel puţin două tranzacţii încheiate anul trecut imposibil de repetat“, adaugă consultantul JLL. El se referă la trecerea celor 12 hipermarketuri foste Real în portofoliul Auchan contra sumei de 261 mil. euro şi la înglobarea în cadrul Globalworth a proprietăţilor deţinute de Ioannis Papalekas şi partenerii săi. Cele două operaţiuni au reprezentat aproape jumătate din volumul record de 1,1 mld. euro raportat în 2014.
Vedeta pieţei
Compania cu capital olandez CTP a aşteptat şapte ani ca să înceapă extinderea în România şi sunt puţini cei care nu pariau pe ieşirea totală din piaţă a investitorului. Totuşi, acesta a revenit cu forţe şi bugete proaspete şi a luat piaţa prin surprindere, devenind în decurs de câteva luni cel mai mare proprietar de spaţii industrial-logistice din România. CTP a început prin achiziţia Mercury Logistics Park de pe Autostrada A1 pentru circa 10 mil. euro. Fondul american de investiţii Heitman, vânzătorul acestui parc logistic, şi-a lichidat prin această tranzacţie toate proprietăţile din România. Ulterior, CTP şi-a adăugat în portofoliu proiectul Cefin Logistic Park din Arad, preluat în procedură de insolvenţă de la Volksbank pentru circa 15 mil. euro. Olandezii s-au dezlănţuit în luna august când şi-au asigurat achiziţia a alte trei parcuri în valoare totală de circa 120 mil. euro. Este vorba despre Deva Logistic Park din comuna Băcia, proiect cumpărat cu circa 10 mil. euro de la antreprenorul belgian Yves Weerts; de Prologis Park Bucharest A1 pentru care a plătit circa 50 mil. euro – asigurând şi ieşirea vânzătorului (Prologis) de pe piaţa românească şi, cel mai recent, a semnat un acord de achiziţie cu Portland Trust pentru proiectul Bucharest West, la un preţ estimat de Capital la circa 60 mil. euro.
În total, CTP a investit în jur de 150 mil. euro în achiziţia a cinci parcuri industriale cu o suprafaţă totală de aproximativ 340.000 mp, la care se adaugă peste 50 de hectare de teren disponibil pentru extinderea acestora. Investitorul a anunţat că vrea să ajungă la active de peste 250 mil. euro în România.
Vânzătorii acestor spaţii de depozitare nu au obţinut preţuri cu mult peste valorile pe care aceste proiecte le aveau în bilanţurile contabile. Prin aceste operaţiuni, aproape toţi vânzătorii implicaţi în tranzacţiile cu CTP şi-au asigurat ieşirea de pe un segment de piaţă în care nu erau specializaţi. „Sunt vânzători care ţin aceste produse, în majoritatea cazurilor, de dinainte de criză, care au construit cu ideea de a vinde şi care în planul lor de afaceri nu cred că au avut intenţia de a le păstra şapte ani. Acum profită de momentul de lichiditate şi le vând. Principalul argument nu este profitabilitatea, ci o soluţie de exit care este fezabilă pentru ei“, comentează Andrei Văcaru.
Consultanţii imobiliari se aşteaptă ca în bilanţul de final al acestui an, sectorul industrial, care în mod normal are o „felie“ mică din piaţa tranzacţiilor imobiliare, să fie vedeta pieţei, cel puţin din perspectiva numărului de contracte.
Sursa: capital.ro
