Ramsay Su, mult timp activând în industria de real estate din SUA, spune că motivele pentru care americanii au cumpărat case în urmă cu câteva decenii nu mai sunt valabile. Casele sunt prea scumpe, achiziţiile necesită un nivel de îndatorare mult prea ridicat, iar retragerea intervenţionismului de stat din piaţa imobiliară o va transforma într-un loc devastat.
A câştigat bani din imobiliare şi nu vrea să muşte mâna care la hrănit. Totuşi, Ramsay Su observă fundamentele proaste care fac descurajante demersurile de cumpărare ale unei locuinţe. Prin prisma preţurilor, a nivelului de îndatorare necesar şi a estimărilor privind amortizarea, achiziţia de case nu mai are sens, spune acesta într-o postare pe blogul Active-Man preluat de Zero Hedge. Obstacolele precumpănesc în faţa raţiunilor de cumpărare. Posibilitatea de a de trezi în braţe cu un activ care să se deprecieze în viitor este foarte mare. "Cumpărarea unei case aş considera-o mai degrabă ca pe un lux şi nu ca pe o investiţie", afirmă Su.
Trei motive pentru care să îţi cumperi o casă
Raţiunea 1. O casă este un adăpost: oferă bucurie, o locuinţă unde să îţi formezi o familie sau, pur şi simplu, un loc unde să te uiţi la un televizor cu ecran mare. Utilitatea este mai greu de cuantificat de la om la om.
Raţiunea 2. Conservarea banilor munciţi. Dacă este finanţată, o ipotecă reprezintă un mijloc de a economisi câte ceva în fiecare lună atunci când casa va fi fiind plătită în întregime. Fiecare plată a ratei va fi devenit la momentul lichidării creditului o economie faţă de chirie.
Raţiunea 3. Aprecierea valorii activului. Cu o apreciere de 5% pe an, o casă care astăzi valorează 100.000 de dolari, în 30 de ani ar urma să valoreze 412.000 de dolari. Chiar şi o modestă apreciere de 3% ar rezulta într-o dublare a valorii imobilului.
Trei obstacole în calea achiziţiei unei locuinţe
Obstacolul 1. Accesibilitatea. Casele, ca procentaj din veniturile gospodăriei, sunt prea scumpe. Un deceniu de intervenţii succesive ale autorităţilor guvernamentale şi băncilor centrale au prevenit ca forţele economice naturale să ducă segmentul rezidenţial într-o zonă a preţurilor de echilibru. Ca urmare, nu numai punctul de intrare (casa care să asigure funcţiile de locuire minime) este dificil, dar sunt multe capcane în care este prinsă întreaga piaţă. Astfel, în primul trimestru din acest an, nu mai puţin de 10,2% dintre ipoteci au o valoare mai ridicată decât cele ale imobilelor pentru a căror cumpărare au fost contractate, în timp ce 9,7 milioane de familii de americani au partea de equity mai mică de 20%, conform unor date centralizate de Corelogic.
Obstacolul 2. Riscurile ridicate. Să presupunem că un cuplu de tineri în urmă cu doi ani au achiziţionat o locuinţă folosing un avans minim. Soţia a rămas între timp gravidă, iar soţul a găsit o oportunitate pentru carieră excelentă în alt oraş. Cuplul nu dispune de suficiente economii, iar casa nu s-aapreciat suficient de mult în valoare pentru a facilita vânzarea, de unde rezultă pierderi după cheltuielile de înstrăinare. Casa devine astfel o capcană şi poate afecta creşterea veniturilor.
Obstacolul 3. Zonele moarte. Pentru accesul într-o zonă mai privilegiată - unde taxarea mai ridicată - surplusul de bani care ar urma să fie achitat este echivalent cu adăugarea unui nivel de 3% pe an ipotecii. Astfel, preţul proprietăţii ar trebui să se aprecieze cu 3% pe an pentru ca investiţia să se menţină pe pragul de rentabilitate.
Se cheltuieşte prea mult pe adăpost, iar nivelurile de îndatorare sunt nebuneşti
Factorii de descurajare menţionaţi mai sus nu reprezintă o noutate. Este însă perspectiva pe care trebuie să o avem în minte atuinci când ne gândim încotro se îndreaptă piaţa imobiliară americană. Uitându-ne la toate cele trei tipuri de motivaţii pentru a cumpăra o casă, dar şi la toate cele trei obstacole, segmentul rezidenţial din SUA are un trend negativ, spune Su.
"Ţara cheltuieşte prea mult pentru locuinţe, un lux de care posibil doar prin politicile iresponsabile ale Fed", continuă el argumentând el că un nivel al serviciului datoriilor echivalent cu 50% din venituri este pur şi simplu nebunesc. Ţinerea pe bilanţurile băncii centrale ale obligaţiunilor cu acoperiri în ipoteci emise în "boom"-ul imobiliar precedent este o instigare pentru inflaţia preţului caselor.
Piaţa se înscrie pe o tendinţă de scădere
Plasamentul în real estate reprezintă o investiţie care se maturizează cu timpul. Primii ani sunt cei mai grei, până când partea de equity poate fi contruită. Cu aprecierea încetinind - fără a mai vorbi de posibilitatea de depreciere - durează încă şi mai mult până la atingerea siguranţei financiare. Baza din prezent este prea slabă, cu un procentaj prea ridicat al gospodăriilor cu parte redusă de equity şi fără proprietari descărcaţi de orice datorie. Stresul din recesiune şi câţiva ani de piaţă cu evoluţii laterale, pot avea un impact asupra economiei mai mare decât aşteptările iniţiale. Mulţi dintre americanii care au cumpărat case cu zece ani în urmă încă mai trăiesc şi astăzi consecinţele deciziilor greşite de atunci.
Sursa: capital.ro
